Quando un immobile sia stato concesso dai proprietari al figlio e alla nuora in comodato per soddisfare le esigenze abitative della famiglia e sia stato stabilmente destinato a casa familiare, è nullo il successivo contratto di locazione stipulato dai proprietari con il solo figlio, all’insaputa dell’altro coniuge. La priorità del comodato rende infatti invalida la successiva locazione per impossibilità dell’oggetto e/o per illiceità dei motivi comuni, qualora essa sia stata preordinata, in vista della crisi coniugale, a precostituire un titolo oneroso e temporaneo opponibile al coniuge cui l’immobile venga assegnato in sede di separazione. Dalla nullità consegue l’insussistenza dell’obbligo di pagamento dei canoni, fermo restando l’obbligo dell’assegnatario/comodatario di sostenere le spese condominiali ordinarie maturate successivamente all’assegnazione della casa familiare.

Tribunale di Castrovillari, sentenza 4 maggio 2026, n. 642

Sintesi della vicenda

I genitori del marito, proprietari dell’appartamento utilizzato dalla coppia, agirono contro il figlio e la nuora sostenendo di aver concesso l’immobile in locazione al figlio con contratto del 1° aprile 2020, al canone di € 500 mensili. A seguito della crisi coniugale, con ordinanza del 28 maggio 2021 la casa era stata assegnata alla moglie, presso la quale era stato collocato prevalentemente il figlio minore. I proprietari chiedevano quindi il pagamento dei canoni arretrati e delle spese condominiali.

La moglie eccepiva la nullità del contratto di locazione, sostenendo che l’immobile fosse stato già da tempo concesso gratuitamente alla coppia e destinato a casa familiare e che la locazione fosse stata stipulata dal marito a sua insaputa.

Il Tribunale ha accertato che l’appartamento costituiva effettivamente la casa familiare sin dal matrimonio, celebrato nel 2013: deponevano in tal senso, tra l’altro, la residenza anagrafica del marito e del figlio, l’utilizzazione sistematica dell’immobile nei fine settimana e nelle festività e il contributo della moglie all’acquisto dell’arredo. Il rapporto originario con i proprietari è stato pertanto qualificato come comodato d’uso destinato alle esigenze abitative della famiglia ex art. 1809 c.c.

Poiché tale comodato era anteriore alla locazione, il Tribunale ha dichiarato nullo il successivo contratto di locazione, stipulato con il solo marito e all’insaputa della moglie. Secondo il giudice, il contratto era stato predisposto in vista dell’insorgere della crisi coniugale allo scopo di creare un titolo oneroso e temporaneo da opporre alla moglie qualora la casa le fosse stata assegnata.

Sono state quindi rigettate le domande di risoluzione della locazione e di pagamento dei canoni. La moglie, tuttavia, in quanto assegnataria e unica comodataria dopo il provvedimento del 28 maggio 2021, è stata condannata al rimborso di € 1.153,85 per spese condominiali ordinarie, oltre interessi.