Il contratto preliminare di vendita (cd. compromesso) è, appunto, un vero e proprio contratto (per la validità del quale basta la scrittura tra privati, senza l’intervento del notaio) con cui le parti si impegnano a stipulare in un secondo momento il contratto definitivo (cd. rogito), con cui l’una trasferirà all’altra la proprietà a fronte del pagamento del prezzo, entro una certa data e a certe condizioni.
Solo col rogito, quindi, c’è il vero passaggio della proprietà; col compromesso le parti si obbligano solo a trasferire in un secondo momento.
Cosa accade se una delle parti, dopo il preliminare, rifiuta di stipulare il contratto definitivo ?
In primo luogo, la parte adempiente può rivolgersi al Giudice per ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto non concluso, ossia il trasferimento della proprietà, a prescindere dalla volontà del soggetto inadempiente. Per evitare che, iniziata la causa e in attesa della sentenza, il promittente venditore trasferisca ad altri la proprietà del bene, il promissario acquirente può trascrivere il suo contratto preliminare presso la Conservatoria dei registri immobiliari. In tal modo il primo preliminare sarà opponibile (cioè, prevarrà) nei confronti dell’eventuale successivo acquirente dello stesso bene.
In alternativa, si può richiedere, sempre davanti al giudice, la risoluzione del contratto per inadempimento oltre al risarcimento del danno subito. In questo modo, le parti tornano libere da qualsiasi impegno, ma quella inadempiente deve risarcire all’altra il danno subito per effetto della mancata vendita.
Se nel contratto preliminare è prevista una caparra confirmatoria, la parte adempiente può esercitare il diritto di recesso dal contratto e trattenere la caparra (se ricevuta) o esigere il pagamento del doppio della caparra versata all’altra parte. Ma così facendo non sarà possibile ottenere il risarcimento di danno ulteriori. In pratica, si deve scegliere tra risoluzione più risarcimento ed esercizio del diritto di recesso con ritenzione della caparra.