Locazione: recesso del conduttore nel termine di sei mesi

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Ai sensi del settimo ed ottavo comma dell’art. 27 legge n. 392/78 (la così detta legge sull’equo canone):
 
È in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.
 
Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.

 
In pratica la legge ha preveduto due possibilità di recesso anticipato:
 
a) quella stabilita per via convenzionale, effettuabile in qualsiasi momento ma con un preavviso di sei mesi;
 
b) quella esercitabile ex lege (e quindi anche se negata dal contratto) qualora ricorrano gravi motivi.
 
Soffermiamoci sulla prima evenienza rispetto alla quale vale la pena evidenziare un aspetto: se il contratto prevede la possibilità di recedere in qualsiasi momento ma con un preavviso di sei mesi, la raccomandata inviata dal conduttore, che indichi un termine inferiore, produrrà comunque i propri effetti trascorsi sei mesi dalla ricezione.
 
Il concetto, che rappresenta il consolidato orientamento della Cassazione, è stato ribadito nuovamente e recentemente dagli stessi giudici di legittimità.
 
Si legge in una pronuncia datata 23 ottobre 2012 che “ in tema di locazione di immobili urbani, qualora le parti abbiano previsto, ai sensi dell’art. 27 della legge n. 392 del 1978, la facoltà del conduttore di recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione, l’avviso di recesso diretto dal conduttore al locatore, che indichi un termine inferiore a quello convenzionalmente stabilito dalle parti stesso o inferiore a quello minimo fissato dalla legge, conserva validità ed efficacia ma il termine di esecuzione deve essere ricondotto a quello convenzionalmente pattuito o a quello minimo semestrale fissato dalla legge. Per ragioni di completezza si rileva che il ritardato rilascio rispetto alla data indicata, può essere fatto valere sotto altri profili, ma non invalida il recesso” (Cass. 23 ottobre 2012, n. 18167).
 
Un esempio aiuterà a rendere più comprensibili le conseguenze pratiche di questo concetto. Tizio concede in locazione a Caio un immobile; le parti prevedono la facoltà di recesso anticipata ai sensi del settimo comma dell’art. 27 legge n. 392/78.
 
In considerazione di ciò Caio la esercita in data 1 giugno 2010, indicando come momento del recesso il giorno 1 ottobre 2010.
 
Il recesso, in questo caso, opererà a partire dal giorno 1 dicembre con la conseguenza che Caio sarà tenuto a pagare le mensilità di ottobre e novembre.

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